복구에서 세 배로 늘릴 수 있는 2개의 리츠 - 재검토

복구에서 세 배로 늘릴 수 있는 2개의 리츠 - 재검토

게티 이미지를 통해 안드리 얄란스키 /아이 스톡

정확히 1 년 전, 나는 제목으로 내 첫 번째 기사를 게시:"2 복구에서 트리플 수 REITs"내 추구 알파 추종자에 저평가 된 REIT 기회를 제시 하기 위해.

당시 우리는 헤르샤 호스피탈리티(HT)와 사이먼 프로퍼티 그룹(SPG)이 2008-2009년보다 훨씬 저렴했으며 전염병 회복에 3배로 될 가능성이 있다고 설명했습니다.

나는 아직도 이런 식으로 느끼는가?

솔직히 말해서, 나는 하지 않습니다.

지난 한 해 동안 상황이 크게 바뀌었고 이 두 REI의 위험 보상은 악화되었습니다. 이것은 당신이 즉시 판매해야한다는 것을 의미하지 않는다, 하지만 당신은 복식 이나 트리플을 찾고 있다면, 이 시간에 거기 밖으로 더 나은 옵션이 있습니다.

오늘의 후속 기사에서, 우리는 HT와 SPG에 대한 투자 논문을 다시 방문하고, 복구의 거꾸로 최대화 할 수있는 대안을 제시.

HT 및 SPG에 대한 업데이트된 생각

기사를게시 한 이후, 두 REI는 가치의 다소 두 배와 매우 실질적으로 REIT 부문의 평균을 능가(VNQ):

YCharts의 데이터

헤르샤 호스피탈리티(HT): 보류

 

복구에서, 우리는 3 월에 주당 $ 12.19에 HT를 판매하게됩니다. 우리는 회사가 손실을 계속 게시했음에도 불구하고 위기 이전 수준으로 조기 회복이 이해할 수 없기 때문에 그것을 팔았습니다. 그 이후로 HT는 $ 9.44로 다시 표류했지만 구매자가 될지 확실하지 않습니다.

HT에 대한 우리의 정약은 대차대조표가 처리할 수 있는 것이 너무 많기 때문에 시간에 민감했습니다. 전염병이 시작된 이래 HT는 이미 높은 레버리지 대차대조표에 점점 더 많은 부채를 추가하여 생명 유지에 종사해 왔습니다.

전염병이 지금까지 끝났다면 HT는 이미 수익성이 있을 것이고 우리가 예상했던 대로 세 배가 될 수 있었지만 불행히도 우리는 잠시 동안 COVID와 싸울 것으로 보입니다. 이스라엘 보건부에 따르면 델타 변종은 산불처럼 확산되고화이자(PFE)백신이 심각한 질병을 예방할 수 있지만 감염에 대해서만 39%에 불과한 것으로 보인다고 이스라엘 보건부는 밝혔다.

예방 접종을받는 사람들에게는 큰 문제가 되지 않을 수도 있지만 많은 사람들이 총을 쏘는 것을 꺼려하므로 전염병의 회복은 시간이 더 오래 걸릴 것입니다. 오늘날 많은 국가들이 규제를 완화하고 있으며 주로 뉴욕과 마이애미와 같은 관광지에 위치한 HT의 호텔에는 잘 어울리지 않습니다.

부채를 더 추가하여 손실에 얼마나 더 오래 자금을 조달할 수 있습니까? 나도 몰라, 하지만 이 년 동안 계속 하는 경우, 것 들 매우 꽉 얻을 것 이다.

내부자가 2020 년 의 대부분 동안 주식을 많이 구입하지만, 올해의 전환기에, 모든 구매가 끝났고, 그 이후로, 우리는 단지 판매를 보았다는 것을 주목할 필요가있다. CFO는 주당 약 $8에 그의 주식의 거의 100 %를 판매했다.

현재 가격으로, 우리는 악화 대차대조표, 내부자 판매, 빠르게 확산 델타 변형, 그리고 회복지연 을 감안할 때 구매자가 아닙니다.

근원

사이먼 프로퍼티 그룹(SPG):구매

SPG는 HT보다 더 많이 상승했지만 판매하지 않았습니다. 우리는 SPG에 강세를 유지, 우리는 또한 주가의 급속한 급증에 따라 "강한 구매"에서 등급을 다운 그레이드하지만.

 

SPG와 HT의 큰 차이점은 대차대조표입니다. SPG는 상당한 유동성을 가진 요새 A 등급 대차대조표를 가지고 있습니다. 따라서, SPG는 전염병이 앞으로 몇 년 동안 지속되더라도 심각한 위험에 있지 않습니다. 그 반대, 복구의 지연은 SPG가 거래 가격에 더 많은 속성 / 소매 업체를 취득하고 / 또는 NAV에 가파른 할인에 더 많은 주식을 다시 구입하는 추가 기회를 제공 할 수 있습니다.

또한, 우리는 SPG의 속성이 전염병으로 인한 영구적 인 손상을 입을 위험이 낮다고 믿습니다.

시장은 아마존(AMZN)이모든 쇼핑몰을 대체하고 있다고 생각하지만 실제로는 대부분 위치가 좋지 않은 약한 쇼핑몰에 손상을 입히고 있습니다. SPG는 클래스 A 쇼핑몰을 소유하고 있으며, 약한 쇼핑몰이 죽으면 SPG 쇼핑몰이 경쟁이 줄어들고 소매업체와 더 많은 협상력을 부여하고 교통 통합으로 이어지므로 장기적으로 아마존의 성장으로 인해 어떤 이상한 방법으로 이익을 얻을 수 있습니다. 한편, SPG는 고도로 디지털화된 세계에서도 여전히 필요한 복합 용도의 타운 센터로 부동산을 전환하기 위해 바쁘다.

반면, 호텔들은에어비앤비(ABNB),예약 웹사이트,줌(ZM)의증가로 인해 출장이 영구적으로 줄어들 수 있습니다.

가격 $124, 우리는 SPG가 더 거꾸로 생각, 하지만 불과 1 년 전보다 훨씬 적은.

근원

트리플 수 있는 더 나은 대안

오늘날 대부분의 리츠들은 위기 이전 수준으로 회복되었습니다. 이는 미디어 보도를 정기적으로 받는 크고 잘 알려진 리츠에게 특히 그렇습니다.

좋은 예는 단독 주택에 투자하는 REI의 것입니다. 주택 붐은 지난 1 년 동안 광범위하게 다루어졌으며, 당연히 이러한 리츠가 크게 증가했습니다.

오늘날의 시장에서 기회를 찾으려면 다른 사람들이 없는 곳을 찾아야 합니다. 즉, 더 작고 덜 알려진 리츠를 구입하고 언론에 의해 대부분 무시되는 모호한 부동산 부문에서 운영됩니다.

 

아래 우리는 우리가 지난 몇 개월 동안 구입 한 이러한 REIT를 강조. 최상의 시나리오에서는 여기에서 세 배가 될 수 있지만 하룻밤 사이에 일어날 것으로 기대하지는 않습니다.

유니티 그룹(단위):강한 구매

UNIT은 통신 인프라를 전문으로 하는 소형 REIT입니다. 섬유는 더 구체적으로:

근원

섬유에 대해 특별히 섹시한 것은 없지만, 제공하는 지역에 필수적이며 5G 롤아웃에 필요합니다.

우리는 섬유 네트워크가 실질적으로 임대 부족하고 향후 몇 년 동안 매출 성장을 촉진 할 상당한 임대 잠재력을 제시한다고 생각합니다. 무엇보다도 기존 용량을 임대하는 것은 관련 비용에 가깝기 때문에 수익에 바로 떨어집니다.

그 외에도 UNIT는 부채 재융자물결이 다가오고 있으며, 상당한 이자 절감효과를 실현하여 성장을 더욱 견인할 것으로 기대하고 있습니다.

전체적으로, 우리는 이전에 UNIT가 향후 몇 년 동안 주당 FFO를 50 % 플러스로 성장 시킬 수 있다고 추정했습니다.

(출처: 내부적으로 생성)

우리의 숫자는 그 이후로 다소 진화하지만 결론은 동일하게 유지됩니다 : UNIT은 상당한 성장의 컵에 있으며, 아직, 그것은 때문에 체크 무늬 과거의 깊은 가치 투자처럼 가격이 책정됩니다.

2019년, 가장 큰 임차인인윈드스트림(OTCPK:WINMQ)은파산했고, 복잡하고 드라마로 가득찬 구조조정을 통해 UNIT는 가장 가치 있는 임대 계약을 재협상해야 했습니다.

 

이것은 지금 뒤에 있고 윈드 스트림은 더 강한 회사로 파산에서 등장했다, 하지만 오늘날까지 UNIT의 시장 감정을 다치게 계속 :

YCharts의 데이터

UNIT이 주당 $30 이상으로 가격이 책정되었기 때문에 오래 전입니다. 그러나, 오늘 당신은 곧 잊혀질 것입니다 임시 도전으로 인해 그 중 3 분의 1에 구입하고 완전히 새로운 이야기에 장소를 할 수 있습니다.

곧, 우리는 이야기가 에서 이동 할 것으로 예상 :

 

"세입자 불확실성으로 인한 피"

받는 사람:

"5G 출시로 수익을 창출하라"

그리고 UNIT이 여전히 7배 FFO로 가격이 책정된다는 점을 감안할 때, FFO 성장과 FFO 다중 확장의 조합으로 인한 상당한 상승 잠재력이라고 생각합니다. 당신은 정리가 재생 될 때까지 기다리는 동안, 당신은 또한 쉽게 현금 흐름에 의해 커버하고 추가 성장을 위해 설정 거의 5.5 %의 배당 수익률을 적립.

결론

오늘날의 REIT 시장은 불과 1년 전과는 매우 다릅니다.

투자자는 진화하는 환경에 적응하거나 앞으로 더 낮은 수익을 받아들여야 합니다.

우리는 자본 재활용 단계를 거쳐 10개의 REI를 판매하고 UNIT 및 기타 새로 확인된 기회와 같은 기존 직책에 수익금을 재투자했습니다.